30 réponses complètes sur le syndic et la copropriété

Le cas le plus courant est le changement à l'échéance du mandat : le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée (un à trois ans), et c'est l'Assemblée Générale appelée à statuer sur sa reconduction qui peut, au même moment, désigner un autre cabinet. Il suffit que la mise en concurrence ait été préparée en amont et que les projets de contrat concurrents figurent à l'ordre du jour.

Deux autres voies existent. La révocation en cours de mandat, votée à la majorité absolue de l'article 25, est possible à tout moment mais doit reposer sur un motif légitime — carence caractérisée, fautes de gestion, manquements répétés aux obligations. Une révocation sans motif sérieux expose le Syndicat à devoir indemniser le syndic évincé. Enfin, le non-renouvellement simple : si l'Assemblée Générale ne reconduit pas le syndic et n'en désigne pas d'autre, la copropriété se retrouve sans représentant légal — situation à éviter absolument.

En pratique : la démarche se prépare deux à trois mois avant l'Assemblée Générale. C'est le temps nécessaire pour comparer plusieurs cabinets, obtenir des propositions sérieuses et faire inscrire la question à l'ordre du jour dans les formes.

La désignation du syndic se vote à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires — présents, représentés, votants par correspondance et absents. C'est une majorité exigeante : dans une copropriété où l'absentéisme est fort, elle peut être difficile à atteindre au premier vote.

Le législateur a prévu une soupape : la passerelle de l'article 25-1. Si le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'Assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité simple de l'article 24 (majorité des seuls votants). La plupart des changements de syndic aboutissent par ce mécanisme.

Conseil pratique : mobilisez les copropriétaires en amont — pouvoirs et votes par correspondance font souvent la différence entre un projet qui passe et un projet qui échoue à quelques tantièmes près.

Oui, par principe. L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose au Conseil Syndical de procéder, tous les trois ans, à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant l'Assemblée Générale appelée à se prononcer sur la désignation. L'objectif du législateur est clair : éviter les reconductions automatiques, année après année, sans jamais comparer.

Le Conseil Syndical peut toutefois y déroger par une décision prise à la majorité de ses membres — par exemple lorsqu'il est pleinement satisfait du syndic en place. Et l'absence de mise en concurrence n'entraîne pas la nullité de la désignation votée. Il n'en reste pas moins que la comparaison est un droit, un outil de négociation, et souvent une source d'économies ou de meilleures prestations.

Important : la comparaison doit se faire sur des contrats conformes au contrat-type réglementaire, ce qui permet de comparer ligne à ligne — forfait, prestations particulières, tarifs horaires. Nous fournissons systématiquement une proposition dans ce format, précisément pour rendre la comparaison facile.

La démarche suit un enchaînement logique, entièrement encadré par les textes. Un : le Conseil Syndical (ou un groupe de copropriétaires) fait le point sur les insatisfactions et recueille des propositions de contrat auprès de syndics candidats — c'est la mise en concurrence de l'article 21. Deux : la question de la désignation est inscrite à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale, et les projets de contrat des candidats sont joints à la convocation (article 11 du décret de 1967) — un projet non joint ne peut pas être voté. Trois : l'Assemblée vote, à la majorité de l'article 25, avec passerelle possible vers l'article 24.

Quatre : en cas de vote favorable, le nouveau syndic prend ses fonctions à la date fixée par l'Assemblée — le mandat de l'ancien cesse au jour prévu, sans « préavis » à gérer. Cinq : l'ancien syndic transmet les fonds sous un mois et l'ensemble des archives sous deux mois (article 18-2), sous le contrôle actif du nouveau.

Côté copropriétaires, l'essentiel du travail se résume donc à deux choses : réunir les documents et voter. Tout le reste — courriers, transfert, reprise des contrats — relève du nouveau syndic. Notre guide détaillé : changer de syndic pas à pas.

L'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, réécrit par l'ordonnance du 30 octobre 2019, fixe un calendrier précis. Dans un délai de quinze jours, l'ancien syndic remet les documents nécessaires à la gestion courante ainsi que la situation de trésorerie. Dans un délai d'un mois, il transmet l'ensemble des documents et archives du Syndicat ainsi que les fonds immédiatement disponibles. Dans un délai de deux mois après l'apurement des comptes, il verse le solde des fonds et fournit l'état des comptes des copropriétaires et du Syndicat.

Si l'ancien syndic traîne, le nouveau syndic ou le président du Conseil Syndical peut le mettre en demeure, puis saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir la remise sous astreinte — c'est-à-dire avec une pénalité par jour de retard — ainsi que des dommages et intérêts le cas échéant.

À la reprise d'un immeuble, nous contrôlons pièce par pièce ce qui est transmis (comptes, contrats, archives, dossiers de sinistres et de contentieux) et relançons formellement l'ancien syndic sur tout ce qui manque. C'est l'une des étapes où l'expérience fait la différence.

Oui. Le mandat de syndic est révocable à tout moment par décision de l'Assemblée Générale, votée à la majorité absolue de l'article 25. Mais la prudence s'impose : la révocation doit reposer sur un motif légitime et sérieux — carence dans l'exécution des décisions d'Assemblée Générale, défaut de recouvrement des charges, absence de convocation de l'Assemblée dans les délais, manquements comptables, inaction face à un sinistre…

Une révocation jugée abusive ou vexatoire peut conduire le juge à accorder au syndic évincé des dommages et intérêts, correspondant généralement aux honoraires qu'il aurait perçus jusqu'au terme du mandat. Il est donc essentiel de documenter les griefs : courriers restés sans réponse, mises en demeure, décisions non exécutées.

Deux précautions pratiques : inscrire à l'ordre du jour, dans la même Assemblée, la révocation et la désignation du remplaçant (pour éviter toute vacance) ; et vérifier si l'échéance du mandat est proche — attendre son terme est souvent plus simple et sans risque juridique.

Oui, et c'est un droit individuel. L'article 10 du décret du 17 mars 1967 permet à tout copropriétaire — quelle que soit sa quote-part — de notifier au syndic les questions qu'il souhaite voir inscrites à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée. La demande doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par voie électronique acceptée), accompagnée, pour la désignation d'un nouveau syndic, du projet de contrat du candidat afin qu'il soit joint à la convocation.

Le syndic est tenu de procéder à l'inscription : il ne dispose d'aucun pouvoir d'appréciation sur l'opportunité de la question. S'il « oublie », la responsabilité est engagée et le copropriétaire peut faire constater le manquement — voire solliciter du juge la convocation d'une Assemblée. Le Conseil Syndical dispose du même droit d'inscription.

Conseil : envoyez la demande tôt — dès que la période de convocation approche —, car une question notifiée après l'envoi des convocations sera reportée à l'Assemblée suivante.

Une copropriété sans syndic est une copropriété sans représentant légal : plus personne pour signer, payer les fournisseurs, déclarer un sinistre ou agir en justice. La loi organise donc une solution de secours : tout copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire, qui désigne un administrateur provisoire chargé de gérer temporairement l'immeuble et de convoquer une Assemblée en vue de désigner un syndic (article 47 du décret du 17 mars 1967).

Depuis la loi ELAN, la sortie de crise a été facilitée : la convocation de l'Assemblée peut aussi être faite directement par tout copropriétaire dans certains cas de vacance. Il n'en reste pas moins que l'épisode coûte du temps et des honoraires d'administrateur au Syndicat.

La règle d'or est simple : ne jamais aborder une Assemblée de fin de mandat sans au moins une candidature de syndic prête à être votée, contrat joint à la convocation.

Oui, très strictement. Depuis le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, tout contrat de syndic doit être conforme à un contrat-type réglementaire (article 18-1 A de la loi de 1965). Ce modèle impose une présentation normalisée : durée du mandat, contenu détaillé du forfait de base, liste limitative des prestations particulières pouvant être facturées en supplément, tarifs correspondants, conditions de rémunération sur travaux.

L'intérêt est double. D'abord, la comparabilité : tous les syndics présentant leur offre dans le même cadre, une mise en concurrence sérieuse devient possible, ligne à ligne. Ensuite, la protection : toute clause qui s'écarte du contrat-type en défaveur du Syndicat est réputée non écrite — elle est juridiquement inexistante, même signée.

Depuis 2022, le syndic doit en outre remettre une fiche d'information standardisée sur le prix et les prestations avec chaque projet de contrat. Nous la joignons systématiquement à nos propositions.

Le mandat est conclu pour une durée librement fixée par le contrat, dans la limite de trois ans renouvelables. Chaque renouvellement suppose un nouveau vote de l'Assemblée Générale à la majorité de l'article 25 : il n'existe pas de tacite reconduction en copropriété — un contrat « reconduit automatiquement » serait irrégulier.

Cas particulier des immeubles neufs : lorsque le syndic (ou l'un de ses proches au sens du texte) a participé à la construction en qualité de promoteur ou d'architecte, son premier mandat ne peut excéder un an, afin que les copropriétaires reprennent rapidement la main.

En pratique, un mandat d'un an est un bon choix lors de l'arrivée d'un nouveau syndic : il permet de juger sur pièces avant de s'engager plus longuement. C'est une durée que nous acceptons volontiers — un cabinet sûr de son travail n'a pas besoin de verrouiller trois ans.

Le forfait de base rémunère la gestion courante, dont le contenu minimal est fixé par le contrat-type : tenue de la comptabilité du Syndicat, élaboration du budget, appels de fonds, préparation, convocation et tenue de l'Assemblée Générale annuelle, exécution de ses décisions, administration de l'immeuble, gestion des contrats d'entretien, visites de la copropriété, archives, carnet d'entretien…

Les prestations particulières ne peuvent être facturées en plus que si elles figurent dans la liste limitative fixée par décret : organisation d'une Assemblée supplémentaire, honoraires de suivi de travaux votés (en pourcentage voté en Assemblée Générale), gestion d'un sinistre important, frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire défaillant, établissement de l'état daté lors d'une vente…

Le bon réflexe à la lecture d'un contrat : vérifier ce que contient réellement le forfait (nombre d'heures d'Assemblée Générale incluses, visites d'immeuble incluses, réunions avec le Conseil Syndical) plutôt que comparer les seuls montants. Un forfait bas avec tout en supplément coûte souvent plus cher qu'un forfait complet.

Oui. Depuis la loi ALUR, le syndic a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du Syndicat des Copropriétaires (article 18 de la loi de 1965), sur lequel transitent toutes les sommes reçues au nom du Syndicat. Les intérêts produits appartiennent au Syndicat. Le fonds de travaux fait quant à lui l'objet d'un second compte rémunéré dédié.

Une dérogation existe pour les copropriétés de quinze lots principaux au plus, où l'Assemblée peut autoriser un « sous-compte » du compte du syndic — mais cette facilité fait perdre l'individualisation complète des fonds et la lisibilité qui va avec.

Notre pratique est sans exception : un compte séparé pour chaque Syndicat, quelle que soit sa taille. Le Conseil Syndical peut consulter les relevés — c'est la base d'une confiance vérifiable, et la meilleure protection en cas de difficulté d'un intervenant, quel qu'il soit.

La rémunération n'est pas tarifée par l'État : elle est librement négociée entre le syndic et le Syndicat, dans le cadre imposé du contrat-type, puis votée en Assemblée Générale à la majorité de l'article 25 lors de l'approbation du contrat. L'Assemblée peut discuter, amender ou refuser les conditions proposées — c'est un vrai levier de négociation, surtout en période de mise en concurrence.

Ce qui fait varier légitimement le montant : le nombre de lots et de bâtiments, les équipements collectifs (ascenseurs, chaufferie, espaces verts, gardiennage), l'état de l'immeuble et les chantiers en cours, le niveau des impayés et des contentieux, le nombre de réunions et la durée d'Assemblée incluses au forfait.

Méfiez-vous des honoraires anormalement bas : ils se rattrapent presque toujours ailleurs — prestations particulières multipliées, suivi minimal, Assemblée Générale expédiées. Notre position : un prix juste, expliqué, aligné sur le travail réellement fourni pour votre immeuble.

Non. Le principe posé par le contrat-type est l'exhaustivité : seules les prestations expressément prévues au contrat approuvé par l'Assemblée Générale, avec leur tarif, peuvent donner lieu à facturation. Une prestation « inventée » en cours de mandat, un forfait « frais administratifs » non prévu, une majoration non contractuelle : tout cela est indu.

Le copropriétaire ou le Conseil Syndical qui constate une facturation anormale peut en demander le remboursement ; en cas de refus, la contestation peut être portée devant le tribunal, et la clause irrégulière sera réputée non écrite. La DGCCRF contrôle par ailleurs régulièrement les pratiques tarifaires des syndics.

Le meilleur contrôle reste préventif : un Conseil Syndical qui examine chaque année les comptes et les factures du syndic — ce que la loi lui permet — et un syndic qui accepte ce contrôle sans réticence. Chez nous, les pièces sont accessibles ; les questions sont les bienvenues.

La convocation doit être notifiée à chaque copropriétaire au moins vingt-et-un jours avant la date de la réunion (article 9 du décret du 17 mars 1967), sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée — pas de sa distribution effective — ou de l'envoi électronique lorsque le copropriétaire l'a accepté.

La convocation doit contenir l'ordre du jour précis, le lieu, la date et l'heure, ainsi que les documents obligatoires selon les questions votées : projets de contrat de syndic, devis pour travaux, comptes annuels et annexes, état financier… Un document manquant peut fragiliser la résolution correspondante.

Sanction : la convocation irrégulière (délai non respecté, documents absents, ordre du jour imprécis) expose les décisions votées à une annulation dans le cadre d'un recours de l'article 42 — d'où l'importance d'un secrétariat juridique rigoureux.

Quatre niveaux structurent le vote. La majorité simple (article 24) — majorité des voix des seuls copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance — s'applique aux décisions courantes : approbation des comptes, budget, travaux d'entretien et de conservation, travaux rendus obligatoires par la réglementation.

La majorité absolue (article 25) — majorité des voix de tous les copropriétaires — s'impose notamment pour la désignation ou la révocation du syndic, les délégations de pouvoirs, les travaux d'amélioration, l'individualisation des frais de chauffage. Si le projet obtient au moins un tiers des voix, la passerelle 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple.

La double majorité (article 26) — majorité des copropriétaires en nombre détenant au moins les deux tiers des voix — concerne les actes graves : aliénation de parties communes, modification du règlement de copropriété touchant à la jouissance ou l'administration. Enfin, l'unanimité est requise pour ce qui touche à la destination de l'immeuble ou aux droits privatifs. Appliquer la bonne majorité à chaque résolution est l'un des points que nous verrouillons à la préparation de chaque Assemblée Générale.

Oui, dans des conditions précises. Seuls les copropriétaires opposants (qui ont voté contre la décision adoptée) ou défaillants (absents et non représentés) peuvent agir. Le recours s'exerce devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965). Passé ce délai, la décision est définitivement consolidée, même irrégulière.

Les causes classiques d'annulation : convocation irrégulière, majorité mal appliquée, résolution votée hors ordre du jour, abus de majorité (décision contraire à l'intérêt collectif prise pour favoriser certains). Le juge peut annuler une résolution isolée ou l'Assemblée entière.

Attention, le recours n'est pas suspensif : la décision s'applique tant qu'elle n'est pas annulée — sauf pour certains travaux que le juge peut suspendre. Et un copropriétaire qui a voté pour une résolution ne peut jamais la contester ensuite. D'où l'intérêt de résolutions bien rédigées en amont : un contentieux évité vaut mieux qu'un contentieux gagné.

Le Conseil Syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (article 21 de la loi de 1965). Composé de copropriétaires élus par l'Assemblée pour trois ans au plus, il est l'organe de proximité de la copropriété : il examine les comptes et leurs justificatifs, vérifie les contrats, suit l'exécution des décisions, donne son avis sur les questions importantes, et organise la mise en concurrence du syndic.

La loi lui donne des moyens réels : le syndic doit lui transmettre tout document qu'il demande relatif à la gestion de l'immeuble, dans le délai d'un mois — au-delà, des pénalités par jour de retard s'imputent sur les honoraires du syndic. L'Assemblée peut également lui déléguer certaines décisions relevant de la majorité simple, avec un budget dédié.

Le Conseil ne décide pas à la place de l'Assemblée et n'engage pas le Syndicat : il éclaire, contrôle, prépare. Notre conviction : un Conseil Syndical actif est un atout, pas une contrainte — c'est pourquoi nous lui donnons accès aux pièces sans friction et rendons compte par écrit, à intervalle régulier.

Oui. Le procès-verbal, établi et signé en fin de séance par le président, le secrétaire et les scrutateurs, doit être notifié dans le délai d'un mois aux copropriétaires opposants et défaillants (article 42 de la loi et article 18 du décret) — par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique lorsque le copropriétaire y a consenti.

Cette notification n'est pas une formalité anodine : c'est elle qui fait courir le délai de contestation de deux mois. Un procès-verbal non notifié, ou notifié tardivement, laisse la porte ouverte aux recours bien au-delà du délai normal ; la mention du délai de recours doit d'ailleurs figurer dans la notification.

Les copropriétaires ayant voté favorablement reçoivent, eux, le procès-verbal à titre d'information — chez nous, il est également mis en ligne dans l'espace copropriétaire, avec les annexes. La rédaction est soignée : résultats chiffrés des votes, identité des opposants, réserves exprimées. Un procès-verbal précis protège la copropriété.

Oui, depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019. Tout copropriétaire peut voter avant l'Assemblée au moyen du formulaire conforme au modèle fixé par arrêté (article 17-1 A de la loi de 1965). Le formulaire, joint à la convocation, doit parvenir au syndic au plus tard trois jours francs avant la réunion. Le votant par correspondance est réputé présent pour le calcul du quorum et des majorités.

Subtilité importante : si une résolution est amendée en séance, le vote par correspondance favorable à la version initiale est comptabilisé comme un vote défavorable à la version amendée — le formulaire ne vaut que pour le texte sur lequel il a été exprimé. D'où l'importance de résolutions rédigées définitivement dès la convocation.

Le vote par correspondance est devenu un outil décisif contre l'absentéisme : combiné aux pouvoirs, il sécurise l'atteinte des majorités de l'article 25 — notamment pour un changement de syndic. Nous fournissons le formulaire avec chaque convocation et accusons réception des votes reçus.

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dresse la feuille de route. Sur le plan administratif : exécuter les décisions de l'Assemblée et faire respecter le règlement de copropriété, administrer l'immeuble et pourvoir à sa conservation et à son entretien, tenir à jour la liste des copropriétaires, le carnet d'entretien et les archives, immatriculer le Syndicat au registre national des copropriétés et actualiser ses données chaque année.

Sur le plan financier : établir le budget prévisionnel et le soumettre au vote, tenir une comptabilité séparée conforme au plan comptable, procéder aux appels de fonds, recouvrer les charges, ouvrir les comptes bancaires séparés (fonctionnement et fonds de travaux), souscrire l'assurance de l'immeuble. Sur le plan représentatif : représenter le Syndicat en justice et dans tous les actes civils, convoquer l'Assemblée au moins une fois par an.

Chaque manquement engage sa responsabilité civile professionnelle. C'est tout l'intérêt d'un syndic assuré, garanti et structuré : derrière chaque obligation, il faut une organisation réelle — pas une promesse commerciale.

Créé par la loi ALUR (article 14-2 devenu 14-2-1 de la loi de 1965), le fonds de travaux est une épargne obligatoire du Syndicat, constituée par une cotisation annuelle appelée en même temps que les charges, placée sur un compte rémunéré dédié. Il concerne les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation ; les copropriétés de moins de dix lots peuvent y renoncer par un vote à l'unanimité.

Son montant minimal : 5 % du budget prévisionnel annuel, ou 2,5 % du montant des travaux prévus au plan pluriannuel de travaux lorsqu'il a été adopté — la valeur la plus élevée s'appliquant. L'Assemblée peut toujours voter davantage pour anticiper un chantier lourd (ravalement, toiture, rénovation énergétique).

Deux règles à connaître : les sommes versées sont définitivement acquises au Syndicat — elles ne sont pas remboursées au vendeur lors d'une mutation, mais se négocient dans le prix de vente ; et leur utilisation est votée en Assemblée, pour des travaux hors budget prévisionnel. Bien géré, ce fonds évite les appels exceptionnels brutaux qui mettent les copropriétaires en difficulté.

Le recouvrement est une obligation du syndic, qui agit sans autorisation préalable de l'Assemblée (article 55 du décret de 1967). La séquence habituelle : relance amiable, puis mise en demeure par lettre recommandée — qui fait courir les intérêts au taux légal (article 19-2) — puis action judiciaire si le débiteur ne régularise pas.

La loi donne au Syndicat des armes efficaces. La procédure de l'article 19-2 permet, après mise en demeure restée infructueuse trente jours, d'obtenir du juge la condamnation au paiement de toutes les provisions non encore échues du budget de l'exercice : l'échéancier entier devient exigible. S'y ajoutent l'hypothèque légale du Syndicat sur le lot, le privilège spécial immobilier, et l'opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire lors d'une mutation. Les frais nécessaires de recouvrement sont imputables au seul copropriétaire défaillant (article 10-1).

Notre doctrine : agir tôt et par écrit. Un impayé traité au premier trimestre se règle à l'amiable ; un impayé laissé filer deux ans devient un contentieux coûteux pour tous. Le Conseil Syndical reçoit un état des impayés et des actions engagées à chaque point de gestion.

Oui, c'est même son devoir. En cas d'urgence, le syndic fait procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (article 18 de la loi et article 37 du décret de 1967) : fuite majeure, effondrement partiel, mise en sécurité d'un équipement dangereux, péril sur une façade…

Le cadre est précis : l'urgence doit être réelle et caractérisée — un danger imminent pour les biens ou les personnes, pas un simple confort différé. Le syndic doit informer immédiatement les copropriétaires, puis convoquer une Assemblée pour faire ratifier les travaux ; il peut demander une provision, limitée au tiers du montant estimé, après avis du Conseil Syndical.

À l'inverse, des travaux non urgents engagés sans vote n'ont pas à être supportés par le Syndicat — le syndic qui confond « utile » et « urgent » engage sa responsabilité. La compétence consiste à qualifier correctement chaque situation, à documenter (photos, rapports, devis) et à régulariser proprement en Assemblée. C'est notre pratique systématique sur les urgences 7 j/7.

La comptabilité d'un Syndicat obéit à des règles propres, fixées par le décret et l'arrêté du 14 mars 2005 : engagement en partie double, plan comptable spécifique aux copropriétés, séparation stricte entre les opérations courantes (budget prévisionnel) et les opérations exceptionnelles (travaux votés hors budget).

Chaque année, le syndic établit et soumet au vote les comptes annuels accompagnés de leurs cinq annexes réglementaires : état financier après répartition (annexe 1), compte général de gestion (annexe 2), budget prévisionnel et comparatif réalisé/voté (annexe 3), compte de gestion des opérations exceptionnelles (annexe 4), état des travaux en cours (annexe 5). Ces documents permettent à tout copropriétaire de vérifier la situation exacte de son immeuble — trésorerie, dettes, créances, provisions.

Notre engagement va au-delà de la conformité : des comptes expliqués. Chaque poste significatif est commenté en Assemblée, les écarts entre budget et réalisé sont justifiés, et les pièces restent consultables par le Conseil Syndical toute l'année — pas seulement la semaine précédant l'Assemblée Générale.

Tout dépend de leur nature. À la majorité simple de l'article 24 : les travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble (ravalement d'entretien, réfection de toiture à l'identique, remplacement d'une chaudière vétuste), les travaux nécessaires à la santé et à la sécurité des occupants, ceux rendus obligatoires par la réglementation, et l'essentiel des travaux d'accessibilité.

À la majorité absolue de l'article 25 : les travaux d'amélioration — ce qui apporte un équipement ou un confort nouveau (digicode, vidéophonie, isolation renforcée, borne de recharge collective), ainsi que les travaux d'économies d'énergie. La passerelle de l'article 25-1 s'applique si le tiers des voix est atteint. À l'article 26 : les actes de disposition — vendre une loge, céder un droit de surélévation. À l'unanimité : ce qui porte atteinte à la destination de l'immeuble.

La qualification juridique des travaux détermine donc leur faisabilité : présenter une même opération comme « conservation » ou « amélioration » change la majorité requise. C'est un point que nous étudions avant chaque Assemblée, résolution par résolution, pour éviter tant le blocage que l'annulation.

Première étape : la déclaration à l'assureur de l'immeuble dans le délai contractuel — en général cinq jours ouvrés, deux jours en cas de vol. Parallèlement, le syndic fait intervenir les entreprises nécessaires pour stopper la cause et mettre en sécurité (recherche de fuite, bâchage, condamnation d'accès), puis organise l'expertise si l'importance des dommages le justifie.

Pour les dégâts des eaux et incendies dont les dommages restent inférieurs à certains seuils, la convention IRSI désigne un assureur gestionnaire unique (celui de l'occupant du local sinistré, en général) et répartit les prises en charge entre assureurs — ce qui accélère l'indemnisation mais suppose de bien identifier les parties : Syndicat, copropriétaire bailleur, locataire, chacun avec son assurance.

Un point que nous rappelons systématiquement : l'assurance indemnise les dommages, jamais la cause. La réparation de la canalisation fuyarde, elle, reste à la charge de son responsable — Syndicat si elle est commune, copropriétaire si elle est privative. Le syndic coordonne l'ensemble, suit les indemnités jusqu'à leur encaissement et rend compte au Conseil Syndical.

Oui. Depuis la loi ALUR, l'article 9-1 de la loi de 1965 impose à chaque Syndicat de souscrire une assurance de responsabilité civile — pour les dommages causés aux tiers par l'immeuble (chute d'éléments de façade, dégât provenant des parties communes…). Chaque copropriétaire doit de son côté être assuré en responsabilité civile, qu'il occupe son lot ou le loue.

En pratique, les immeubles sont couverts par une police multirisque immeuble bien plus large : incendie, dégâts des eaux, tempête, bris de glace, vandalisme, protection juridique, garantie des recours. Le contenu réel des garanties et leurs franchises varient fortement d'un contrat à l'autre — c'est là que se jouent les mauvaises surprises au moment du sinistre.

Notre rôle : vérifier chaque année l'adéquation des garanties à l'immeuble (valeur reconstruite, équipements, franchises), remettre le contrat en concurrence quand les conditions dérivent, et présenter les options en Assemblée avec un comparatif honnête. Une prime basse avec des franchises énormes n'est pas une économie.

Oui, c'est le socle de la profession réglementée. La loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) impose au syndic professionnel de détenir une carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété », délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie et renouvelée sous conditions de compétence et de formation continue (loi ALUR : 14 heures par an minimum).

S'y ajoutent deux protections financières : la garantie financière, souscrite auprès d'un établissement habilité, qui couvre l'intégralité des fonds détenus pour le compte des Syndicats — si le cabinet venait à défaillir, les fonds des copropriétés seraient restitués par le garant ; et l'assurance de responsabilité civile professionnelle, qui couvre les conséquences des erreurs ou négligences dans l'exercice du mandat.

Avant de confier votre immeuble à un syndic, vérifiez ces trois éléments — numéro de carte, garant, assureur RCP : ils doivent figurer sur ses documents. Le cabinet HOME IN TIME est garanti et assuré auprès d'AXA et adhérent FNAIM, avec le code d'éthique et la formation continue que cette adhésion impose.

Le plus efficace est notre formulaire de demande de devis : il rassemble en cinq minutes les informations qui déterminent une proposition sérieuse — lots, équipements, situation actuelle, attentes. Nous nous engageons à répondre sous 48 heures ouvrées à compter de la réception des éléments essentiels, par une proposition complète au format du contrat-type réglementaire.

Vous pouvez également nous joindre au 09 82 29 10 20 ou écrire à contact@home-in-time.fr — utile si vous préférez commencer par un échange, ou si votre situation est particulière (copropriété en difficulté, sortie de syndic bénévole, immeuble sans syndic).

La demande est gratuite et sans engagement ; vos documents (procès-verbaux, contrat en cours, budget) peuvent être transmis en réponse à notre premier courriel. Zone d'intervention : l'Île-de-France, et au-delà sur étude du dossier.